Как сдать помещение в аренду правильно, выгодно и безопасно

Как сдать помещение в аренду? Нужно подготовить все необходимые документы для регистрации сделки в рамках закона. Это договор аренды, выписки из ЕГРН, документы, подтверждающие собственность. Далее размещаем объявление и выбираем арендатора.

Что учесть? Необходимо обезопасить себя и арендаторов от разного рода рисков: незаконное проникновение на территорию, конфликты, пожары. Спроектируйте и установите комплексную систему безопасности, прежде чем сдавать помещение в аренду.

Как сдать помещение в аренду: пошаговая инструкция

Проводим подготовку

Этот шаг многие арендодатели пропускают, считая его ненужным, однако поступать таким образом не рекомендуется. Если правильно подготовить объект к сдаче, можно получить максимальную выгоду при минимальных расходах.

Как правильно провести подготовку недвижимости:

• Выбросите или увезите ненужные вещи и мебель, тщательно уберитесь в помещении, откройте настежь окна, чтобы комнаты проветрились. Чистота – залог того, что арендатор быстро найдется.
• При необходимости выполните мелкие ремонтные работы, устраните протечку крана, подкрутите ручки на шкафах, установите новые светильники и повесьте шторы. Вы потратите на это несущественную сумму, при этом визуально помещение будет выглядеть привлекательнее.
• Приберитесь на входной группе, в помещениях общего пользования.

Когда недвижимость будет готова, сделайте красивые фото с правильным освещением. Перед фотосессией следует убрать ненужные вещи, разместить элементы декора, добавляющие уюта.

Следующее, что предстоит сделать, это правильно определить сумму за аренду. Чтобы не ошибиться с ценой вашего имущества и узнать его рыночную арендную стоимость, изучите похожие предложения в вашем регионе.

Так вы сможете понять, какую цену установить, чтобы быстро сдать торговое или жилое помещение в аренду. В редких случаях, если вы затрудняетесь с определением стоимости, следует обратиться к профессиональному оценщику.

Размещаем объявление о сдаче помещения

Собираем всю нужную документацию, проводим показы.

Вы можете самостоятельно подать объявление на таких интернет-площадках, как ЦИАН, «Яндекс.Недвижимость», «Авито». Кратко опишите основные особенности помещения. Старайтесь использовать лаконичные фразы, так арендатору будет проще понять, подходит ли ему данный объект.

Размещая фотографии, нужно защитить права на них, поскольку риелторы могут без вашего согласия скопировать фото и разместить объявление от собственного лица.

Также следует рассказать о том, что вы сдаете недвижимость, в соцсетях, вашим знакомым, растиражировать бумажные объявления и наклеить их на специальных досках по всему району. Постарайтесь проинформировать максимальное количество потенциальных арендаторов.

Показывая объект, вы должны рассказать о его достоинствах, чтобы клиент согласился снять недвижимость. Старайтесь индивидуально подходить к каждому человеку при общении, давайте развернутые ответы на все задаваемые вопросы.

Лайфхак: заранее подготовьте бахилы для посетителей, чтобы грязь с улицы не попадала внутрь помещения.

Если вы размещаете объявление, у вас уже должна быть готова вся необходимая документация, чтобы сразу оформить договор аренды.

Предоставляем арендатору документацию

Чтобы он мог проверить помещение. Каждый арендатор, прежде чем подписать все необходимые бумаги, должен убедиться, что объект «чистый» с юридической точки зрения. Также помещение должно соответствовать техническим и прочим требованиям. К примеру, если человек ведет лицензируемую деятельность, важно, чтобы недвижимость подходила под строго определенные параметры.

До подписания договора вы вместе с арендатором должны согласовать все условия заключаемой сделки.

К примеру, нужно определить стоимость аренды, а также обговорить подготовительные действия перед переездом, распределить возникшие расходы, продумать арендные каникулы, размер обеспечительного платежа, правила оплаты. В ряде ситуаций требуется заключить предварительный договор аренды.

Подготавливаем договор аренды

Затем согласовываем его условия с арендатором. Чтобы вы смогли правильно сдать помещение в аренду, нужно составить договор, а также обговорить его условия с арендатором. В этом документе важно прописать пути решения конфликтных ситуаций, а также требования сторон-участниц.

Ваша цель – прийти к компромиссному решению, которое устроит обе стороны, в противном случае подписать договор не удастся.

Обратите внимание! Чтобы найти компромисс при долгосрочной аренде, потребуется длительный срок – от пары недель до месяцев.

Стандартно подготовкой договора занимается арендодатель. Но в ряде ситуаций, если арендатор – торговая сеть или крупная корпорация, именно он подготавливает документ.

Чтобы не допустить грубых ошибок при составлении документации, следует обратиться к юристу по аренде. Этот опытный специалист согласует правки в договор, чтобы полностью обезопасить ваши интересы.

Подписываем договор аренды

Этот документ можно оформить письменно на листе бумаги. Не нужно заверять договор у нотариуса. Но в некоторых случаях контрагент может настоять на проведении данной процедуры. Также в исключительных ситуациях возникает законное требование о регистрации договора в Росреестре.

Подписываем передаточный акт с арендатором

В пункте 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что арендодатель должен передавать помещение арендатору по передаточному акту (либо другому документу о передаче), который подписывается сторонами-участницами.

По закону помещением арендатор может пользоваться только после того, как владелец предоставит объект в пользование, о чем свидетельствует подписанный сторонами документ о передаче.

Прежде чем принимать объект, следует удостовериться, что его техническое состояние соответствует заявленному, если есть какие-либо дефекты, это нужно отразить в акте. Кроме того, в этом документе фиксируются показания счетчиков при приемке недвижимости.

Читайте также: Правила эвакуации людей при пожаре

Обеспечение безопасности в помещении, сдаваемом в аренду

Важно знать, как сдать в аренду нежилое помещение, в котором не будут проживать люди, но смогут разместиться предприятия и фирмы.

На территорию необходимо обеспечить постоянный завоз продуктов питания либо предметов торговли. Поэтому важно предусмотреть разгрузочную зону, за ней должно быть выставлено непрерывное наблюдение.

Помните о том, что при продаже товаров либо услуг, кроме вашей компании, также существуют и конкурирующие организации. Любой бизнес несет всевозможные риски: промышленный шпионаж, кража имущества, ценных документов, интеллектуальной собственности.

Чтобы обезопасить себя от появления конфликтных ситуаций во время работы компании, следует установить видеокамеры. Также вы сможете легко решить возникающие споры.

К примеру, если вы планируете сдать в аренду жилое помещение, камеры также потребуются, поскольку проживающие в доме могут подраться, испортить имущество или украсть что-либо.

Бытовые конфликты происходят зачастую потому, что превышен уровень шума. Эта норма права действует на жилые помещения. Однако апартаменты не относятся к таковым и считаются объектами коммерческого назначения.

Также многие проживающие в многоквартирном доме нередко нарушают законные требования, шумят по ночам и по выходным.

Лучше сдать помещение в аренду, заранее продумав и обустроив систему противопожарной безопасности, поскольку может произойти самопроизвольное возгорание либо поджог. Затраты на создание такой защитной системы себя вполне оправдывают. Дело в том, что при возникновении возгорания вы можете потерять все имущество, кроме того, возникает риск гибели находящихся в здании сотрудников.

Почему возникает возгорание:

• Человеческий фактор – люди неосторожно обращались с огнем.
• Нарушены эксплуатационные правила при работе с оборудованием на производстве.
• Горючие вещества и легковоспламеняемые материалы загорелись.
• Произошло короткое замыкание в электропроводке.
• По объекту ударила молния во время грозы.
• Качество постройки здания низкое.
• Нарушена техника противопожарной безопасности.
• Помещение специально подожгли.

Сегодня легко можно сдать помещение в аренду, однако важно помнить, что именно жилые здания загораются чаще всего – 70-80 % от всего объема пожаров в нашей стране. Причем невозможно провести профилактику причин возгораний, так как пожар начинается по вине граждан с ограниченной дееспособностью. К примеру, это могут быть люди, находящиеся под действием алкоголя или наркотиков, имеющие серьезные заболевания психики, люди пожилого возраста, дети.

Если же причина пожара – действия дееспособного гражданина, то в случае с жилой недвижимостью такие поступки нельзя контролировать. На предприятиях и в компаниях непременно требуется соблюдать все требования противопожарной безопасности.

Статистические данные подтверждают, что 90 % случаев от общего количества гибели людей во время пожара происходит в жилых помещениях. 76 % граждан гибнут от продуктов горения, 19 % – от сверхвысокой температуры.

Чтобы грамотно спроектировать системы безопасности, нужно проанализировать особенности объекта, а также актуальную криминогенную обстановку. Тогда специалист сможет выявить ключевые угрозы и сохранит помещение в первоначальном виде. Прежде всего следует определить главные требования к общей системе безопасности, а также к каждой подсистеме, только в этом случае объект будет надежно защищен даже при аренде.

Если вы планируете сдать коммерческое помещение в аренду, необходимо разработать комплексную систему безопасности, интегрировав основные подсистемы в общую базу данных, каналы связи и ПО. Выбирать интегрированную систему безопасности стоит с учетом таких нюансов, как стабильная работа, комфорт при эксплуатации и приемлемая стоимость.

Часто задаваемые вопросы о сдаче помещения в аренду

Как выгодно сдать помещение в аренду?

Для этого необходимо подготовить документы:

• Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр., то есть бумаги, которые подтверждают, что вы собственник.
• Документ, удостоверяющий личность, – для физического лица.
• Учредительная документация (устав, учредительный договор), решение единственного учредителя (протокол общего собрания учредителей) о назначении единоличного исполнительного органа – для юридического лица.
• Когда арендный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, следует взять заверенное у нотариуса согласие мужа или жены на аренду помещения, купленного в браке (либо подтвердить раздельный режим собственности – брачный договор, соглашение о разделе, судебное решение).
• Если от лица собственника выступает доверенное лицо, потребуется нотариально заверенная доверенность.
• Технический план, ТУ и все необходимые технические документы по недвижимости, если вы занимаетесь коммерческой арендой.

Прежде чем предоставить помещение в аренду, нужно позаботиться о налогообложении. Физическое лицо может оформить ИП либо самозанятость, тогда налоговые выплаты уменьшатся.

По закону самозанятый имеет право сдавать в аренду лишь жилую недвижимость. Чтобы уточнить все сложные моменты, следует получить консультацию у опытного юриста.

Читайте также: Как защитить свой дом: эффективные и популярные методы

Если я сдаю нежилое помещение в аренду, могут ли меня оштрафовать за то, что я не выплатил налог?

Если гражданин неправильно выплачивал налог с арендной платы, его могут оштрафовать.

Размер штрафных санкций зависит от суммы неуплаченного налога, ранее выставленных штрафов и прочих нюансов.

Кроме того, вас могут оштрафовать, если вы задержались с выплатой налога. При допущении просрочки платежа будут начисляться пени за каждый день.

Если осуществлялась субаренда без разрешения, нет патента и согласия собственника, также придется выплатить штраф. По закону нашей страны размер такого штрафа достаточно большой и может достигать величины платы за аренду.

Как сдать нежилое помещение в аренду правильно?

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ, сдать в аренду нежилое помещение имеет право владелец, или доверенное либо, или же тот, кто является законным представителем собственника. Не существует каких-либо ограничений, не придется регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Даже если вы успешно сдали недвижимость в аренду, отслеживайте состояние рынка, а также платежеспособность арендатора, тогда вы исключите любые риски.