Как выбрать частный дом, чтобы не разочароваться в покупке

Как выбрать частный дом? Предстоит оценить массу критериев: начиная с месторасположения коттеджа и заканчивая документами. Малейший промах чреват серьезными проблемами: протечкой крыши, разрушением фундамента, неадекватными соседями.;

Что учесть? Несмотря на всю серьезность выбора, от некоторых требований можно отступить. Например, безопасность будущего частного дома – хорошо, но, если старый хозяин ее не предусмотрел, всегда можно установить видеонаблюдение или сигнализацию самостоятельно после покупки.

О чем стоит подумать перед покупкой частного дома

Если вы решили приобрести частный дом, то для начала следует провести тщательный анализ ваших потребностей: работаете вы удаленно или ежедневно выезжаете в офис и в каких образовательных учреждениях обучаются ваши дети.

Постарайтесь представить, каким вы хотите видеть свое будущее, и подумать, где бы вам было комфортнее проводить вечера, расслабляясь после трудового дня: в черте города или, наоборот, поближе к природе. Сделайте для всех членов семьи небольшой опрос и по его результатам составьте таблицу, которая будет отражать пожелания каждого из них, тогда и решение принять будет легче.

Если частный дом для вас является оптимальным вариантом, то следующим этапом будет поиск наиболее подходящей по трем основным критериям недвижимости: местоположение, техническое оснащение и юридическая чистота.

Где искать частный дом для покупки

Самый первый вопрос, которым задаются покупатели: где и как выбрать частный дом, чтобы его купить? И если с территориальным вопросом все понятно, то категория недвижимости требует решения с учетом определенных нюансов.

Первичное жилье

Первичный рынок недвижимости – это недавно построенные дома, которые еще не находились в собственности у физического лица. В таком случае продавцом является застройщик. Человек, желающий купить дом, заказывает у организации его строительство по типовому или индивидуально разработанному проекту либо выбирает готовый, ранее не заселенный вариант из представленных. Есть несколько видов первичного жилья:

• Новый частный дом, который застройщик возводит по утвержденному вами проекту. Такой вариант является самым дорогим, поскольку основан на индивидуальном подходе.
• Частные дома, которые строятся на продажу. В данном случае застройщик выкупает землю под жилищное строительство и возводит на ней несколько домов (чаще всего в одном стиле), которые позже предлагаются на выбор покупателям.
• Недостроенная недвижимость или находящаяся на этапе начала работ. В таком случае дом можно приобрести значительно дешевле. Но этот вариант не самый удобный, ведь денежные средства придется заплатить сразу, а заселиться можно будет только спустя 1-2 года.

Получается, что первичный рынок недвижимости предлагает несколько способов приобретения частного дома у застройщика, в котором еще никто не жил. Такие объекты не имеют естественного износа, а значит, и срок эксплуатации будет больше. Однако стоит учитывать, что и проверку они не проходили, то есть качество материалов и работы остается под вопросом.

Вторичное жилье

Вторичным жильем называются объекты, которые ранее были в собственности физического лица и теперь им же и продаются. С одной стороны, в них уже жили, а значит, можно приехать, оценить комфортабельность и необходимость внесения изменений после покупки. Большое значение здесь имеют следующие факторы: дата постройки, был ли проведен капитальный ремонт, при каких условиях и как долго дом был в эксплуатации.

Главным преимуществом вторичного рынка недвижимости можно считать стоимость, которая заметно ниже, чем у первичного. Но и риск получить вместе с новым домом дополнительные сложности выше. Например, дом может находиться в залоге у банка, на него могут быть наложены судом обременения или иметься другие собственники. Все эти детали должны быть тщательно проверены перед заключением сделки.

Идеальное время для выбора и покупки частного дома

Многие риелторы сходятся во мнении, что лучшее время для выбора дома – весна и осень, а для покупки – зима. Ближе к новому году продавцы начинают предлагать различные акции и скидки.

В зимний период лучше не смотреть частные дома, ведь слой снега может легко скрыть недостатки строения, например некачественные материалы.

По статистике, большая часть новых предложений на рынке появляется в середине весны и сразу после окончания лета. Значит и спрос выше именно в эти периоды, дома продаются буквально за несколько дней. Поэтому долго размышлять над покупкой не стоит.

Также риелторы не рекомендуют присматривать дом летом, особенно если планируется круглогодичное проживание. Летом все наши мысли лишь о том, где и как будет проходить отпуск. Поэтому и на выборе дома покупатель не может должным образом сосредоточиться: он уже мечтает слушать шум прибоя на пляже или наконец заняться любимым хобби. Да и оценить, насколько будет теплым дом в холодное время года, летом проблематично.

Оценка местоположения частного дома и прилегающей инфраструктуры

Далее мы дадим несколько советов, как правильно выбрать частный дом. К процессу выбора нужно подходить серьезно, обращая внимание не только на общее состояние объекта, но и на удобство расположения и развитость инфраструктуры. Например, стоит изучить ближайшие учебные и дошкольные учреждения, медицинские центры и больницы, парки и ТРЦ.

Основные критерии при выборе частного дома – удобство расположения и развитость инфраструктуры:

1. Направление и автомобильная дорога. Нужно отдавать предпочтение дому, из которого легко доехать до работы, школы или поликлиники.
2. Насколько далеко дом от города. Здесь вопрос не только в городской инфраструктуре, но и в работе коммунальных служб. Рядом с городом следят за состоянием дорог, особенно в зимнее время, регулярно очищая их от снега, и меняют покрытие. Это позволит меньше тратить денег на ремонт авто и всегда иметь возможность без проблем выехать и подъехать к дому.
3. Транспортное сообщение. Наличие автобусной остановки в пешей доступности от дома обязательно, машина иногда может сломаться, а ребенка нужно в любом случае отвезти в школу или доехать до работы.
4. Шум. Например, оценивают расстояние от оживленной дороги, места массового скопления людей или развлекательного центра. Решая купить загородный дом, человек хочет уехать подальше от громких звуков и суеты. Поэтому шума рядом с вашим домом не должно быть слышно даже с открытыми окнами. Оптимальной считается отдаленность автомобильной трассы от дома 2-3 км, тогда вредные выбросы и постоянный шум машин не будут мешать.
5. Экология. Прогулки на свежем воздухе точно принесут пользу вашему здоровью, поэтому отличным дополнением к дому будет наличие недалеко от него леса, парка или водоема. Свежий воздух положительно влияет на весь организм, насыщая его энергией и силой. Также следует изучить близлежащие районы на предмет отсутствия функционирующих заводов, свалок, кладбищ и военных полигонов.
6. Разрешение на строительство. Все земли разделены по регионам и закреплены за местной администрацией. Если земля признана объектом историко-культурного наследия, то разрешение на строительство получить не удастся. Этот нюанс обязательно нужно уточнить еще до приобретения участка для дома.
7. Доступность детских садов, школ, больниц и других важных учреждений. При сильной их отдаленности от выбранного вами дома лучше отказаться от покупки. Ведь постоянное преодоление больших расстояний будет отнимать не только много времени, но и денег.

Оценка расположения дома на участке и придомовой территории

Как выбрать частный дом при покупке для комфортного проживания в нем в дальнейшем? Важным пунктом является расположение дома на участке, ведь оно напрямую влияет на комфорт его жильцов. К примеру, если деревья растут слишком близко к постройке, то естественного освещения может не хватать, что приведет к затратам на электричество.

По каким критериям оценивается расположение дома на участке:

1. Нормы пожарной безопасности. Дом должен находиться не ближе чем в трех метрах от границы участка.
2. Стороны света. Важно, чтобы окна выходили на солнечную сторону, иначе внутри дома будет темно и придется устанавливать дополнительные источники освещения. Также необходимо узнать направление ветра в холодное время года, чтобы заранее утеплить окна.
3. Высокие насаждения. Хорошо, когда во дворе много зелени, но она не должна перекрывать доступ света к окнам.
4. Свободное пространство. Дом по своим размерам не должен быть равен или превышать площадь участка. Ведь, помимо внутреннего пространства, важна и придомовая территория, где при желании можно установить мангал, качели или песочницу для детей.

Внутренний двор должен быть просторным и лучше, чтобы его отделял от улицы высокий забор.

Читайте также: Правила эвакуации людей при пожаре

Способы самостоятельной проверки придомовой территории:

1. Измерение площади. Важно, чтобы она соответствовала данным в документах. Если информация отличается, значит требуется привести ее в соответствие и найти ошибку. Может быть, предыдущий владелец дома незаконно присоединил к себе часть соседского участка или неправильно установил ограждение.
2. Определение формы и угла наклона участка. Конечно, идеальным вариантом будет квадратный или прямоугольный участок, стороны которого находятся в соотношении 3:4. В других случаях может быть неудобно организовать парковку, огород или зону отдыха.
3. Плодородность грунта. Важно качество земли, наличие в ней глины, камней или чернозема.
4. Проверка участка на сырость. Для этого нужно копнуть землю в нескольких местах и оценить скорость появления воды.
5. Дренажная система. Особую важность ее наличие имеет в регионах, где часто идут дожди.
6. Определение границ участка и что с ним соседствует. Очень удобно, когда сразу за забором вашего участка начинается лес, а не другой участок с соседями. Однако в таком случае владелец дома у леса обязан соблюдать все правила противопожарной безопасности: изготовить барьер и поддерживать чистоту в радиусе 10 метров. В противном случае на него будет наложен штраф.
7. Осмотр забора. Он должен быть устойчивым и крепким, высотой не менее двух метров. Такой послужит хорошей защитой от посягательств бездомных животных и злоумышленников.

Проверка технического состояния частного дома

Все этапы проверки технического состояния дома и качества используемых материалов следует фиксировать, чтобы не упустить важные моменты. Так как же выбрать частный дом для покупки? Отвечаем – обязательно записывайте, а лучше дополняйте записи всех найденных в процессе осмотра недостатков и дефектов фотографиями, это необходимо для составления более полной картины:

• Крыша. В каком состоянии находится крыша, можно понять, поднявшись на чердак. Если там присутствуют следы плесени, грибка или подтеков, вероятнее всего, имеются повреждения, которые придется ремонтировать за дополнительные деньги.
• Наружные стены. Если вы заметили на них трещины, то это может говорить о наличии серьезных дефектов и привести к не менее серьезным последствиям, например, в виде неправильной усадки постройки. Скрыть такие недочеты можно с помощью нанесения еще одного слоя штукатурки, поэтому здесь следует проверять особенно внимательно.
• Полы и перекрытия. Обратите внимание на потолок первого этажа, в частности на отсутствие в нем прогибов, которые говорят о плохом состоянии перекрытий. Также важен и ровный пол, проверить который можно, приложив к нему строительный уровень.
• Подвальное помещение и фундамент. Одного лишь взгляда на фундамент недостаточно, чтобы оценить его качество. Но проверять его нужно обязательно, ведь он является основой всего дома. К косвенным признакам крепкого фундамента можно отнести отсутствие на стенах трещин. Но досконально изучить фундамент и дать оценку его качеству могут только специалисты. Спуститесь в подвальное помещение и осмотрите его – если имеются следы, говорящие о периодических подтоплениях, то, вероятнее всего, был неправильно возведен фундамент. А это вполне может стать причиной появления плесени и сырости, а в результате и вовсе разрушения основания.
• Система водоснабжения. Трубы тоже важно проверить на предмет отсутствия подтеков и следов ржавчины, а также выяснить, где находится источник воды. Если это колодец или скважина, то возьмите небольшую емкость и налейте в нее воды, чтобы сдать в лабораторию на экспертизу. При выявлении ее низкого качества придется устанавливать систему дополнительной очистки.
• Система канализации. Для проверки нужно набрать много воды, затем слить ее и засечь время, в течение которого она уйдет. Внешне осмотрите трубы, чтобы на них не было подтеков, конденсата и разводов.
• Отопление. Проверку этой системы для большей информативности нужно проводить в холодное время года. Если же осмотр проводится в теплую погоду, то следует включить котел отопления, а спустя 30 минут зафиксировать температуру в каждом радиаторе в доме. На самом котле не должно повреждений, ржавых пятен, а около него подтеков и воды.
• Электропроводка. Проверить ее несложно, достаточно включить всю бытовую технику одновременно и посмотреть, выдержит ли система нагрузку.
• Вентиляция. Все отверстия должны быть чистыми и свободно пропускать воздух.

Технический специалист поможет вам провести максимально тщательную экспертизу, поэтому лучше всего будет отобрать несколько понравившихся вариантов и посетить их вместе с ним повторно. Такой подход обезопасит от выявления серьезных проблем с домом уже после его покупки.

Помимо всего прочего, обнаружив скрытые дефекты, специалист даст вам повод поторговаться с продавцом и снизить цену.

Знакомство с планировкой дома

Приведем несколько рекомендаций, как выбрать частный дом от застройщика или на вторичном рынке и какие моменты следует учитывать.

Плавный переход одной комнаты в другую создает ощущение увеличенного пространства, например спальни в столовую, столовой в гостиную, а гостиной в холл.

Однако не стоит забывать и о личном пространстве для каждого члена семьи. Поэтому в планировке дома должны быть учтены для всех спальни с дверью, которую при желании побыть в одиночестве можно закрыть. Пусть метраж комнат будет небольшой, но обстановка уютной.

Лучше, чтобы в доме не было длинных и узких коридоров. Психологи считают, что такие пространства заставляют человека чувствовать себя дискомфортно.

Читайте также: Как защитить свой дом: эффективные и популярные методы

Обязательно наличие подсобных помещений и комнат для хранения вещей – кладовок, гардеробных, чуланов. В них будет удобно убирать сезонную одежду и обувь, банки с солениями и вареньем, коньки, санки, самокаты, велосипеды и т. д. Причем подобные помещения не требуют обязательного отопления, а значит, будет меньше затрат.

Проведите осмотр лестницы, которая соединяет первый и второй этажи, она не должна быть слишком большой, чтобы не занимать много свободного пространства. Лучше, чтобы пролет был широким и имел ограждения, так снижается вероятность получить травмы детям и пожилым людям.

Согласно требованиям безопасности в доме обязательно наличие нескольких дверей для входа и выхода. Черный ход позволит беспрепятственно покинуть дом в случае возгорания.

Дом должен быть светлым. Оптимальным соотношением площади окон к площади пола является 1:8, при котором солнечного света будет проникать достаточно.

Хорошо, если дом оборудован гаражом. Если он располагается внутри дома, например на первом этаже на некотором удалении от жилых помещений, то вы всегда будете садиться в теплую машину и не пачкать обувь по пути к ней, если на улице грязно.

Оценка безопасности частного дома

Уровень безопасности значительно выше в коттеджных поселках или хотя бы в обжитых СНТ, где большинство проживает на постоянной основе. Поэтому здесь речь пойдет о том, как выбрать частный дом на вторичном рынке, расположенный по соседству с другими заселенными домами.

В таких местах всегда есть охрана, шлагбаум и пункт наблюдения, откуда осуществляется контроль за посетителями, и выехать с территории незамеченными ворам с крупногабаритным грузом практически нереально. Одно дело, когда до интересующего объекта возможно подъехать на транспортном средстве и совсем другое, когда только пешком. Статистика показывает, что поселки с физической охраной меньше подвергаются грабежам.

Забор

Однако большинство владельцев загородной недвижимости не имеет подобных возможностей, хорошо, если установлен шлагбаум и в будке постоянно находится сторож или хотя бы один автоматический шлагбаум. И здесь важно как можно сильнее усложнить доступ для злоумышленников еще на подходе к объекту, чтобы снизить риск воровства и порчи имущества.

В тех районах, где часты случаи воровства и ситуация с охраной оставляет желать лучшего, главным в заборе является не его презентабельный вид, а защитная функция. Лучше, чтобы он был неудобным, с острыми элементами и имел большую высоту. Кирпич или штакетник не дадут той же защиты, что улучшенный вариант рабицы – 3D-панели.

Но не все могут выделить значительную часть бюджета на забор из панелей, поэтому в качестве альтернативы можно использовать сетку на крепких столбах, чтобы ее нельзя было «положить». От перекусывания ее может защитить живая или колючая изгородь. Если желание воров проникнуть в дом будет особенно сильным, все это их не остановит, но большое количество препятствий поможет увеличишь шансы на угасание интереса к вашему владению.

Сегодня, кроме обычных засовов для ворот и калиток, предлагается масса технически усовершенствованных и более сложных для взлома устройств. Когда просто так преодолеть забор не выходит, а калитка и вовсе не поддается даже с применением специальных приспособлений, многие злоумышленники просто бросят попытки ее вскрыть и будут искать более доступный вариант.

Освещение

Действительно ли так необходима установка источников освещения по периметру участка, зависит от общей территории. Если обратить внимание на подозрительный шум и движения на соседском участке или охраняемом объекте попросту некому, то отсутствие света будет даже предпочтительнее. Непрофессиональным воришкам труднее преодолевать забор и взламывать замки в темноте.

Сюда же можно отнести наклейки, сообщающие, что объект поставлен на вневедомственную охрану. Любой, даже залетный злоумышленник, незнакомый с местными реалиями, проделав длительный путь по бездорожью, поймет, что настолько удаленный от города объект не возьмет никакая охранная организация.

Пост охраны

Чуть дальше от основного скопления домов, но на видовых участках обычно строят свои коттеджи состоятельные и солидные люди, и вот для них организация собственного пункта охраны непосредственно на участке не проблема. За некоторый ежемесячный взнос к ним можно попробовать присоединиться.

Если у физической охраны еще и есть разрешение на ношение оружия, то это прекрасный способ обеспечения безопасности дома, но ввиду значительной удаленности поселка от города доступен он не многим. И здесь есть несколько возможных вариантов, один из них – объединиться с соседями и оплачивать дежурства охраны всем вместе. Так сумма абонентской платы не будет сильно бить по карману. Не стоит забывать, что даже ежемесячные платежи и установка теплого поста обойдутся дешевле, чем восстановление поврежденного имущества и покупка новой техники взамен украденной.

Сигнализация

Помимо препятствий на пути к участку и дому (высокого острого забора и надежных окон и дверей), хорошим способом повысить уровень безопасности будет установка сигнализации и системы оповещения. Первый вариант поможет скорее сильно испугать злоумышленника запредельно громким шумом и заставить его покинуть участок. Сразу станет понятно, что остаться незамеченным вряд ли удастся и стоит подыскать более доступный объект. К тому же сигнал тревоги поможет привлечь внимание охраны поселка, которая следит за ситуацией на улицах по определенному графику.

Система оповещения сама поставит владельца дома или охранную компанию в известность, что на объект проникли посторонние.

ГБР

Так же, как и собственный пункт охраны, группа быстрого реагирования далеко не бюджетный вариант. Видеосообщение хозяину дома или кому-либо из членов семьи вряд ли поможет снизить ущерб, но зато предотвратит дальнейшее расхищение, особенно зимой. Прибытие на место даже спустя несколько часов после взлома поможет сохранить хотя бы оставшееся имущества.

Во-первых, разбитое оконное стекло или отсутствие двери выстудят все внутреннее пространство и заморозят систему отопления, а во-вторых, послужат приманкой для всех, кто не устоит перед легкой наживой. Причем вандалы порой наносят больший урон, чем воры. Если цель вторых заключается в оперативном изъятии ценного имущества, то первые могут полностью разгромить дом и всю мебель, разорить бар и в нетрезвом состоянии даже устроить поджог. Поэтому приехать на место взлома пусть и через пару-тройку часов не менее важно, чем его предотвратить.

Если по всем критериям, кроме уровня безопасности, дом вас устроил, то это не повод отказываться от приобретения. Заключить договор с группой быстрого реагирования или установить сигнализацию вы сможете в любое время после того, как объект перейдет в вашу собственность. Главное, чтобы вся документация на дом была в порядке.

Проверка документов на дом и землю

Перечень документов, который необходимо проверить при выборе частного дома для проживания, весьма объемный и может меняться в зависимости от типа постройки и участка.

Основными документами являются:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (при регистрации позднее 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН);
• документы, по которым устанавливается законное право владения домом и земельным участком (договор купли-продажи, документ, подтверждающий право на наследство, дарственная и т. д.);
• кадастровый паспорт постройки и участка (после 1 января 2017 года выписка из ЕГРН в Росреестре);
• технический паспорт дома, содержащий в себе поэтажный план;
• технический паспорт домовладения (документ, в котором содержится информация о плане земельного участка, находящихся на его территории строений, их техническом состоянии и оценочной стоимости, а также категории земли);
• перечень заведенных в дом коммуникаций и договоры на их подключение (при наличии), а также справки, что долги за пользование ими отсутствуют.

Кроме того, обязательна проверка статуса земельного участка (относится ли он к землям населенных пунктов), соответствия реальных границ зарегистрированным и статуса строений.

Типичные ошибки при выборе частного дома

Наиболее распространенные ошибки покупателей, которые выбирают частный дом:

Отказ от проведения экспертизы в целях экономии

Если после покупки будут выявлены серьезные нарушения или повреждения дома, то их исправление обойдется в 5-10 раз дороже, чем проведение экспертизы. Поэтому, если вы уже подобрали определенный вариант, не поскупитесь на вызов эксперта.

Плохо изученный рынок

Вероятнее всего, можно найти варианты выгоднее или договориться с продавцом о скидке и тем самым сэкономить до полумиллиона рублей.

Вера во все, что говорит продавец

Помните, что ему главное продать дом. Поэтому вряд ли он расскажет обо всех недочетах, нужно самому тщательно все проверять.

Осматривать дом всей семьей

Много людей будут постоянно отвлекать вас, создавая суматоху, из-за чего можно легко упустить что-то важное. Осматривать дом лучше самостоятельно или с одним из членов семьи.

Читайте также: Что такое СКУД: виды, устройство, задачи

Демонстрировать эмоции

Радость на лице сразу даст понять продавцу, что вы купите дом и без скидки, поэтому давать ее просто незачем.

Часто задаваемые вопросы о выборе частного дома

Что лучше – покупка готового дома или строительство?

Дать однозначный ответ сложно. Во-первых, отдать сразу всю сумму бывает накладно. Во-вторых, при строительстве с нуля можно учесть все свои пожелания, например расположение комнат.

С другой стороны, купить готовый дом быстрее и проще, он уже будет оборудован всем необходимым для проживания.

Начинать строительство дома фрилансерам или сезонным рабочим не рекомендуется, ведь у них нет стабильного заработка, а стройка требует постоянных вложений.

Как выбрать частный дом легче: своими силами или обратиться в агентство?

Самым первым шагом к приобретению нового жилья является изучение объявлений в газетах и на сайтах. Договориться с продавцом о встрече можно, созвонившись с ним по указанному телефону. Некоторые приезжают непосредственно в желаемый район и уже на месте ищут дома с вывесками, баннерами или рукописной информацией о продаже прямо на заборе.

Так можно купить дом чуть дешевле, без комиссии риелтору. Но и поиск с привлечением агентства имеет ряд преимуществ. В подобных организациях есть свои юристы и связи, которые помогут провести сделку или восстановить утраченные документы быстрее. Также обратиться в агентство целесообразнее при недостатке свободного времени, там смогут за определенную плату подобрать вариант с учетом ваших критериев.

Есть ли смысл в покупке недостроенного частного дома?

Случается так, что дом еще не построен до конца, а деньги уже закончились. Возможно, это произошло на этапе закрытия коробки крышей или завершения черновых работ. Явными плюсами такого варианты являются более низкая цена и возможность выполнять чистовую отделку на свой вкус, ведь все самое сложное уже сделано до вас.

В оформлении подобных сделок есть некоторые нюансы. Чаще всего из документов имеется право собственности на участок и разрешение на строительство с подготовленным проектом (обязательно утвержденным). По сути, в таком случае покупается не дом, а земля и право возведения на ней строения.

Зачем, выбирая дом, общаться с соседями?

Во-первых, чтобы исключить возможные проблемы с ними в дальнейшем. Спокойные и адекватные соседи – залог отсутствия конфликтов на протяжении строительства и проживания.

Во-вторых, с ними можно объединиться в оплате взносов за охрану, освещение на улице и чистку дорог. Так будет значительно выгоднее.

В-третьих, возможно, уже при заселении у вас появятся друзья, с которыми будет приятно поговорить тихими вечерами на террасе.

Ну и наконец, общение с соседями поможет узнать, случаются ли в поселке грабежи или акты вандализма, что сильно повлияет на решение о покупке дома.

Соблюдая все советы, вы сможете легко выбрать дом, в котором будет комфортно и приятно жить даже спустя десятки лет. Не забывайте, что значение имеют абсолютно все мелочи и тщательная проверка – залог успеха в покупке нового жилья.